Der Mietrechtsanwalt

Einen Anwalt findet man auf Empfehlung von Freunden (gut!), im Telefonbuch (nur notfalls!), durch einen Suchdienst (Anwaltssuchservice, Tel.: 0180-5254555) oder über die Anwaltskammer (hier sind alle Fachanwälte registriert). Natürlich kann auch der lokale Mieterschutzbund einen guten Anwalt vor Ort empfehlen.

Wichtig ist indes nur folgendes: Ist der Anwalt am betreffenden Gericht zugelassen? (Notfalls fragen!)

Der Anwalt wird seine Mandantschaft beraten, Schriftsätze für sie verfassen und sie vor Gericht vertreten (außer bei persönlicher Ladung). Dabei ist er verpflichtet ihren Interessen zur Geltung zu verhelfen.Außerdem wird er seine Mandantschaft vor Fehler bewahren, ihnen gut zu reden und ihnen die Last der Auseinandersetzung von den Schultern nehmen.

Am Resultat, aber das wäre gar zu einfach. Die Güte eines Anwaltes ist jedoch nur schwer zu beurteilen. Da man gewinnen will strebt man danach, einen exzelenten Anwalt zu wollen, aber ein durchschnittlich guter tut's auch. Hauptsache, er macht keine Kunstfehler und man fühlt sich gut vertreten. Es gibt noch einige weitere Ansatzpunkte zur Beurteilung:

Beim einem Anwaltswechsel sollte man sich aber darüber im klaren sein, daß Rechtsschutzversicherungen überwiegend nur einen Anwalt pro Fall bezahlen. Dennoch kann so etwas unvermeitlich sein, wenn man das Vertrauen in den alten Anwalt komplett verliert.

Am besten arbeitet ein Anwalt, wenn man ihm das Problem übersichtlich und gegliedert, aber trotzdem kurz, vorträgt. Dabei sollte man beachten, daß Kürze eine Zierde ist und ein guter Anwalt nachfragen wird, wenn er etwas genauer wissen will.

Während der Arbeit, versorgt man ihn mit Material (er war ja nicht dabei!), man ließt alle Schriftsätze. Gibt es Unterschiede zwischen dem, was der Anwalt schreibt und was ihm gesagt wurde (und das ist zunächst einmal völlig normal), so sollte der Anwalt den Unterschied erklären können. Gründe sind üblicherweise:

Wichtig allein: Der Anwalt muß das auf Nachfrage erklären. Ein guter Anwalt wird das auch immer tun.

Man gehe zu allen anberaumten Terminen. Dies kann völlig anonym geschehen, also als Zuschauer. Ab und an fragt ein Richter nach dem Grund (z.B. weil noch keiner da ist, und man mit dem Richter allein im Zimmer sitzt) und man antwortet nett und freundlich, daß man in der Sache "xxx gegen yyy" Zuschauer wäre. Taucht nun z.B. wegen Unfall (oder Vergesslichkeit) oder ähnlichem der eigene Anwalt oder ein Vertreter für ihn (kommt z.B. bei Terminüberschneidung öfter mal vor) nicht auf, kann man sich zu erkennen geben, und so ein Säumnisurteil verhindern. Dies ist aber eine Notfallmaßnahme und nicht die Gelegenheit, die Sache selber in die Hand zu nehmen. Denn eine unberatene Äusserung vor Gericht kann gefährlich daneben gehen. Das größte Problem hierbei ist die Koordination mit den meist festen eigenen Arbeitszeiten. Aber es bleibt bei: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!

Ein Anwalt ist verpflichtet, die Partei ergreifen, aber nicht sich emotionell zu binden. Es kann - und muß - den Sachverhalt ohne Beeinflußung durch Mitleid, Haß, Angst o.ä. einschätzen. Während man sich selber in der Diskussion schnell ereifert, bleibt der Anwalt kalt. So kommt es auch, daß die von Anwälten verfaßten Schreiben bei der Gegenseite (nicht aber dessen Anwälten) Unwohlsein (oder schwereres) hervorrufen.

Manche Anwälte nehmen mehr Geld, als die Gebührenordnung vorschreibt. Dazu lassen sie sich eine Sondervereinbarung bzw. Honorarvereinbarung unterzeichnen, aber "Holzauge sei wachsam", denn keine Rechtsschutzversicherung zahlt diese Gebühren! Wenn der Anwalt nicht wirklich gute Gründe nennen kann (nicht gerade "Ich heiße Matlock und gewinne jeden Fall.") sollte man es lassen. Es gibt sehr gute Anwälte, die zum normalen Tarif arbeiten. Wie hoch der ist folgt im nächsten Abschnitt.

Man sollte sich aber auch vor Augen führen, daß gerade die kleinen Fälle (bis EUR 500) faktisch nur ein Verlustgeschäft für einen Anwalt sein können. So das hierin eine recht plausible Erklärung für eine Honorarvereinbarung liegt. Hier ein Beispiel aus eigener Erfahrung (allerdings ohne Sondervereinbarung!):

Wegen einer Minderung von umgerechnet ¤95 wurde seitens des Vermieters Klage gestellt. Es gab von jeder Partei drei mehrseitige Schriftsätze, im Beweisverfahren lud das Gericht jeweils fünf Zeugen (Mitbewohner und Handwerker), was bei 25 Minuten pro Zeuge etwa vier Stunden Befragung für beide Anwälte und den Richter bedeutete. Allein die Zeugengelder überstiegen hier den Streitwert. Trotzdem beträgt das Kostenrisiko (s.u.) nur EUR 300. Davon mußten immerhin das Gericht, zwei Anwälte und deren Sekretariate einige Stunden arbeiten. Für den resultieren Stundenlohn stehen manche Leute nicht mal morgens auf.

Zunächsteinmal: Wer versichert ist, zahlt nichts (Ausnahme: Fallpauschale und evtl. Zeugengelder), wenn die Versicherung den Fall übernimmt. Dies klärt ggf. der Anwalt. Doch ist man nicht versichert, gilt glücklicherweise: "Gar nicht so teuer, wie man es glaubt."

Das schöne am deutschen Anwalt ist seine Berechenbarkeit :-) Zumindest was die Kostenfrage angeht (siehe vorigen Abschnitt!). Abgerechnet wird nach dem Streitwert und dieser ist zumeist einfach bezifferbar (z.B. Rückforderung unberechtigter Minderung, Schadensersatz, etc.). Es gibt dann noch die Fälle wie Kündigungen/Räumungen (bis zu 12 Monatsmieten), Wegnahme von Einrichtungen (geschätzter Restwert), Mieterhöhung (Jahresbetrag der Erhöhung), etc.

Der Anwalt muß übrigens in seiner ersten Beratung genau sagen, wie teuer das Ganze wird. Die Erstberatung gibt es zum Festpreis (bei mündlicher Erstberatung von unter einer Stunde bis max. EUR 232 laut c't 16/2002). Am Amtsgericht kann man zu guter Letzt auch noch Prozeßkostenhilfe beantragen. Dies schließt die Beratung durch einen Anwalt eigener Wahl ein.

Mit dem Streitwert kann nun ein Kostenrisiko errechnet werden. Dieses ist die Summe aus den Gerichtsgebühren und den Kosten beider beteiligten Anwälte. Die Gerichtskosten und die Anwaltskosten ändern sich, wenn ein Beweisverfahren durchgeführt wird (z.B. Zeugen gehört, etc.) oder aber ein gerichtlicher Vergleich geschlossen wird. Der Vergleich vor Gericht ist der teuerste der Fälle. Es ist immer billiger einen außergerichtlichen Vergleich zu erzielen, da hier die Gerichtskosten wegfallen und jeder nur seinen Anwalt zahlt. Dennoch sind Richter dazu angehalten (§ 278 Abs. 1 ZPO), selbst in untergeordneten Streitpunkten eine gütliche Einigung herbeizuführen.

Als Leitwerte hier eine Tabelle, in der man das Kostenrisiko für einige Streitwerte finden kann. Ist der Streitwert nicht enthalten, so gilt der aufgerundete nächste Wert (außer bei EUR 50.000. Der hat nur beispielhaften Charakter für durchschnittliche Mietverfahren).

Streitwert	Anwaltskosten	Gerichts-	1.Instanz			2. Instanz
in EUR	(10/10)	kosten	Ohne Beweis	Mit Beweis	Mit Vergleich	Ohne Beweis	Mit Beweis	Mit Vergleich
300	25	25	208	275	342	286	373	459
600	45	35	345	465	569	470	611	747
900	65	45	482	634	785	641	837	1033
1200	85	55	606	803	1000	807	1063	1319
1500	105	65	729	972	1216	972	1289	1606
2000	133	73	883	1191	1500	1177	1578	1979
2500	161	81	1036	1410	1783	1382	1868	2353
3000	189	89	1190	1629	2067	1587	2157	2727
3500	217	97	1344	1848	2351	1792	2446	3101
4000	245	105	1498	2067	2635	1997	2736	3475
4500	273	113	1652	2285	2919	2202	3025	3848
5000	301	121	1806	2504	3203	2407	3314	4222
6000	338	136	2023	2807	3591	2697	3717	4736
7000	375	151	2239	3109	3979	2988	4119	5250
8000	412	166	2456	3412	4368	3279	4521	5764
9000	449	181	2673	3714	4756	3569	4923	6278
10000	486	196	2889	4017	5144	3860	5326	6792
13000	526	219	3144	4364	5585	4205	5791	7378

1. Alle Risikowerte sind auf ganze EUR gerundet.
2. Es wurden jeweils 3 Gerichtsgebühren unabhängig vom Beweisverfahren oder Vergleich kalkuliert.
3. In den neuen Bundesländern verringern sich Anwahlts und Gerichtsgebühren um 10% gegenüber den obigen Werten, ergo auch die Risikowerte

Beispiel. Der Vermieter klagt nach dem Auszug des Mieters auf Schadenersatz, weil die Wohnung unterwohnt wurde, keine turnusmäßige Renovierung durchgeführt wurde, diverse Einrichtungsgegenstände entwendet wurden und Wände und Treppenstufen arg gelitten hätten. Die Streitwert beträgt EUR 6.850 (in der Klagesumme fehlt dann die Kaution, welche einbehalten werden soll). Das Kostenrisiko beläuft sich auf EUR 3.109 (Zeile für EUR 7.000 Streitwert) für die erste Instanz, wenn keine der Parteien einem Vergleich zustimmt. Die zweite Instanz kostet nochmal EUR 2.988, wenn keine neuen Beweise eingebracht werden. Verliert der Vermieter, so hat er Kosten von EUR 6.097 zu tragen. Verliert er nur zu 95% (also ihm werden 5% = EUR 305 zugesprochen) so zahlt er noch 95% der Kosten, also EUR 5.792 und macht damit einen Verlust von EUR 5.487. Eigentlich zahlt der Vermieter hier immer drauf, wenn er nicht mehr als 49% zugesprochen bekommt. In erster Instanz reichen ihm nur 33%.