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Die Duldungspflichten des Mieters
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Was ist eine Duldungspflicht?
Eine Duldungspflicht bezeichnet die Pflicht etwas hinzunehmen und nicht zu behindern. Das wird wohl am besten durch ein Beispiel klar:
Beispiel. Zwar hat der Mieter in der Mietwohnung das Hausrecht, also auch das Recht jeden vor die Türe zu setzen, aber es gibt Fälle, da muß der Mieter dem Vermieter das Betreten der Mieträume gestatten. Er muß das Betreten dulden.
Zu diesem Beispiel sei noch bemerkt, daß man den Vermieter natürlich auch gerne und einfach so in die Wohnung lassen kann. Gegen ein gutes Mieter-Vermieter-Verhältnis spricht gar nichts. Man darf ihm auch Schlüssel geben, ihn auf die Kinder aufpassen lassen und so weiter. Nur darauf hat er eben keinen Anspruch.
Duldet der Mieter etwas trotz Duldungspflicht nicht, so kann der Vermieter Schadenersatz verlangen (darum heißt das auch Duldungspflicht). Aber auch umgekehrt geht es. Verursacht die Duldung Schäden, so hat auch der Mieter einen Schadenersatzanspruch.
Alles folgende beschreibt die Duldung. Was der Mieter persönlich darüber hinaus duldet ist seine eigene Angelegenheit; brauchen tut er nicht.
Was muß der Mieter allgemein dulden? (Kurzfassung)
Zunächst gleich eine Liste, was der Mieter alles dulden muß:
Im folgenden ist nun jeder Punkt einzeln abgehandelt.
Darf der Vermieter die Mieträume betreten oder besichtigen?
Der Vermieter hat eine Gebrauchsgewährpflicht, und insbesondere die Pflicht zur Überwachung und Verkehrssicherung, was heißt, daß er dafür sorgt, daß die Mietsache in gebrauchstauglichen Zustand ist und niemand dort zu Schaden kommt. Den Pflichten kann er natürlich nur nachkommen, wenn er auch die Mieträume betreten darf. Das bedeutet wiederum nicht, daß er diese beliebig betritt oder gar einen eigenen Schlüssel zur Wohnung hat (bzw. zurückhält). Obwohl gerade letzteres öfter vorkommt, als man denkt (Es gibt dafür keinen aktzeptablen rechtlichen Grund).
Das Betreten der Mieträume ist dem Vermieter nur zweckgebunden und nur unter Beachtung gewisser Regeln gestattet (da ändern auch schöne Klauseln im Formularmietvertrag wenig dran). Als Gründe selbst ohne vertragliche Regelung gelten insbesondere:
Die bei der Besichtigung zu beachtenden Regeln sind einfach:
Kommt der Vermieter dann, so kann der Mieter verlangen, daß ihm alle Begleitpersonen vorgestellt werden und der Zweck der Besichtigung mitgeteilt wird. Kommt statt des Vermieters ein Vertreter, so muß sich dieser legitimieren können (Ausweis und Vollmacht), ansonsten kann ihm der Zutritt verwehrt werden. Begleiten dürfen den Vermieter solche Personen, auf die er wegen ihrer Sachkunde angewiesen ist. Beweispersonen ("... und im Prozeß sagen die dann aus!") braucht der Mieter dagegen nicht einzulassen.
Der Vermieter darf die Wohnung nicht fotografieren! Dies kann zwar in Ausnahmefällen notwendig sein (z.B. um einen Wasserschaden der Versicherung nachzuweisen), aber einfach so, darf er das nicht.
Darf der Vermieter Erhaltungsmaßnahmen durchführen?
Der Vermieter ist verpflichtet die Mieträume instandzuhalten. Darum ist der Mieter verpflichtet, diese Instandhaltung zu dulden.
Beispiel. Geht ein Fenster zu Bruch, so muß der Vermieter dieses reparieren. Der Mieter muß ihn dies tun lassen. Es ist dabei völlig egal, wer das Fenster kaputt gemacht hat.
Es brauchen aber nur die erforderlichen Arbeiten geduldet zu werden. Dabei ist das objektive Maß entscheidend, also was notwendig und nicht notdürftig ist. Dazu zählt sicherlich auch die zügige Ausführung. Die Durchführung der Arbeiten zur Unzeit (siehe bei Betreten der Wohnung) verletzen das Gebot zur Rücksichtnahme auf die Belange des Mieters.
Wie eingangs schon erwähnt heißt "dulden" nicht auch "Folgen akzeptieren". Wird der Mietgebrauch infolge der Arbeiten beeinträchtigt so kann der Mietzins gemindert werden (Hier spielt es dann wieder eine Rolle, wer das Fenster im Beispiel kaputt gemacht hat!).
P.S.: Bei Untervermietung wird es wirklich kompliziert, da der Vermieter gegenüber dem Untermieter keinen Duldungsanspruch hat. In diesem Fall sollte man wieder bewährten Rat bei einem Sachkundigen (Anwalt) einholen.
Darf der Vermieter Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen durchführen?
Es gibt einen Rechtsgrundsatz, daß Verträge zu halten sind (oder in Latein: "Pacta sunt servanda"). Danach ist es dem Vermieter verwehrt, das Mietobjekt zu verändern, soweit die Maßnahmen keiner Instandhaltung oder -setzung dienen oder gesetzlich vorgeschrieben werden. Warum ist dann die Modernisierung zugelassen? Es soll die Hemmschwelle für Investitionen im Mietwohnungsbau herabsetzen. Ein rein konjunkturelles Motiv.
Doch zurück zur Duldung. Die Duldung von Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen des Vermieters ist ein schwerer Eingriff in das Vertragsrecht im allgemeinen. Daher sind hier auch besondere Voraussetzungen zu erfüllen:
Die obigen Voraussetzungen sind auch kaum durch Formularklauseln umzustoßen. Doch der Reihe nach. Es sind immer alle drei Voraussetzungen zu erfüllen. Fehlt es an einer, muß man die Durchführung nicht dulden.
a) Die Maßnahmen müssen der Verbesserung oder der Energieeinsparung dienen
Eine Verbesserung ist eine Erhöhung des Wohnwertes und bedeutet, daß das Wohnen dort nun
Diese Kriterien sind objektiv zu beurteilen (z.B. kann es objektiv besser sein und damit als Modernisierung gelten, wenn eine Gemeinschaftsantenne installiert wird. Selbst wenn der Mieter keinen Fernseher hat). Selbst Luxusmodernisierungen sind erlaubt, sofern sie nicht unzumutbar sind. Es zählt eben die objektive Verbesserung.
Energieeinsparung ist ein hehres Ziel, daher dürfen Vermieter auch aus diesem Grund modernisieren, ohne daß diese Maßnahme zu einer Wohnwertverbesserung führt. Führt sie sogar zu einer Verschlechterung (z.B. verminderter Lichteinfall bei Einbau von Normfenstern {durch die auch weniger Wärme verloren geht!}) kann bei Duldung auch eine Mietminderung eintreten.
Der Vermieter muß die Einsparung von (Heiz-)Energie darlegen und diese muß im Einzelfall geprüft werden. So bringt der Einbau von Isolierglasfenster in einer ofenbeheizten Wohnung wenig, da ein höherer Lüftungsbedarf entsteht, der die Vorteile zunichte machen kann. Auch in einer Änderung des Heizsystems liegt nicht ohne weiteres eine Energieeinsparung,
P.S. Der Einbau von Wärmemeßgeräten dient nicht unmittelbar der Einsparung von Heizenergie, ist jedoch nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV zu dulden.
b) Die Maßnahmen müssen für den Mieter und seine Familie zumutbar sein
Generell muß der Mieter hierbei aber nichts dulden, was für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Die Beweislast liegt beim Mieter, aber die Interessen beider Parteien haben bei der Interessenabwägung den gleichen Rang. Der Begriff Familie ist hier weit auszulegen und meint "zum Hausstand gehörig".
In der Härteprüfung sind die durchzuführenden Arbeiten zu berücksichtigen. Das betrifft nicht nur die damit verbundenen Beeinträchtigungen und deren Dauer sondern auch die Art der Maßnahmen, da der Gesetzgeber keine Luxusmodernisierung wollte. Ob eine Luxusmodernisierung vorliegt, hängt vom jeweiligen Ausstattungs- und Instandhaltungsgrad des Hauses ab. Was bei einem modernen und gut ausgestatteten Wohnhaus noch als Verbesserung angesehen werden kann, wird bei einem einfach ausgestatteten Gebäude evtl. schon als Luxusmodernisierung zu gelten haben. Auch die Verhältnismäßigkeit spielt eine große Rolle, so daß eine geringe Verbesserung nicht durch großen Aufwand zu erkaufen ist.
Weitere Berücksichtigung soll der Besitzstand des Mieters erhalten. Unter Besitzstand versteht man die momentane Wohnsituation des Mieter, also wie er konkret in der Wohnung lebt. Der Besitzstand wird bei der Modernisierung gestört. Gibt es mehrere Möglichkeiten, den Modernisierungserfolg zu realisieren, so hat der Vermieter diejenige zu wählen, die den Besitzstand am wenigsten beeinträchtigt (außer diese ist unverhältnismäßig teurer).
Sind Maßnahmen in verschiedenen Wohnungen vorgesehen, so kann der Vermieter wählen, wo er beginnt. Er muß allerdings auf zeitlich begrenzte Verhinderungen des Mieters (oder dessen Familie, s.o.) Rücksicht nehmen. Je stärker der Mieter auf die gestörten Räume angewiesen ist, desto schwerer wiegen seine Gründe (z.B. Einreißen von Wänden unter dem Arbeitszimmer kurz vor wichtiger Prüfung). Ferner ist das Vorhandensein von Kindern, alten und/oder kranken Personen zu berücksichtigen. Auch Dauer und Zeitpunkt (z.B. kurz {z.B. LG Köln: 9 Monate} vor Ende des Mietverhältnisses) können Grund für eine Unzumutbarkeit sein. Treten längere Verzögerungen ein, die der Vermieter zu vertreten hat, so kann dies nachträglich zur Unzumutbarkeit führen.
Auch die baulichen Folgen sind erheblich. Führen die Modernisierungen etwa zu
(die Liste ist beliebig fortzuführen) so kann auch deshalb eine Unzumutbarkeit vorliegen.
Die Verwendungen des Mieters zählen natürlich auch, insbesondere solche, durch die er sich den entsprechenden Wohnkomfort, der Gegenstand der Modernisierung ist, geschaffen hat. Eine Verwendung ist eine Aufwendung, die den Bestand oder die Benutzung der Mietsache wiederherstellt, erhält oder verbessert, ohne sie selbst grundlegend zu verändern.
Beispiel 1. Der Mieter baut beim Einzug mit Zustimmung des Vermieters einen Durchlauferhitzer in der Küche ein. Später will der Vermieter im ganzen Haus die Warmwasserversorgung auf Fernwärme umstellen, obwohl er dem Mieter damals zugesichert hatte, in den nächsten zehn Jahren dies nicht zu tun.
Beispiel 2. Um das Schlafzimmer verdunkeln zu können bringt der Mieter eine Jalousie an. Durch den Einbau von Rolläden werden diese überflüssig.
Es kommt aber nicht darauf an, ob die Verwendungen mit den Modernisierungsmaßnahmen in Bezug stehen. Es kann sich selbst um überflüssig gewordene Sachen handeln.
Beispiel 3. Beim Einzug kauft der Mieter eine auf Maß gefertigte Eichenholz-Schrankwand für das Wohnzimmer. Weil die neuen Heizungsrohre aber über Putz gelegt werden paßt diese nicht mehr ins Wohnzimmer.
Die Zumutbarkeit hängt hier stark davon ab, ob der Mieter die Verwendung ausreichend hat nutzen können. Muß der Mieter Ersatzbeschaffungen vornehmen (siehe Beipiel 3) so kommt es nicht auf den Restwert an, sondern auf die Kosten der Neuanschaffung. Ein Abzug "neu für alt" kommt auch nicht in Frage, außer der Mieter stand gerade vor der Neuanschaffung.
Hat der Vermieter gesagt, er wolle nicht oder für eine bestimmte Zeit nicht modernisieren (siehe Beispiel 1), so bleibt er hieran gebunden (Achtung bei der Beweisbarkeit: Schriftlich ist hier besser!).
Häufig wichtigstes Kriterium ist die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses. Damit soll dem Herausmodernisieren ("Ich mach' die Miete so hoch, das die Ursels raus müssen!") entgegengewirkt werden. Daher bleibt es dem Vermieter unbenommen, erst gar nicht zu erhöhen. Wodurch dann auch keine Unzumutbarkeit entstehen kann.
Die Unzumutbarkeit wegen zu hoher Miete ist allerdings ausgeschlossen, wenn Räume oder sonstige Teile des Gebäudes lediglich in einen Zustand versetzt werden, wie er allgemein üblich ist. "Allgemein üblich" ist hier das Zauberwort und bedeutet schlicht, daß in den meisten (mindestens zwei Drittel) vergleichbaren (innerhalb der gleichen Region, vergleichbares Baujahr) Wohnungen dieser Zustand angetroffen wird.
Wann konkret die Unzumutbarkeit der Mieterhöhung beginnt ist nicht quotenhaft festgelegt. Es gibt zwar einige Entscheidungen, die Aussagen machen, wo aber häufig recht krasse Fälle zugrunde lagen. Schon an den letzten drei Positionen der Aufzählung sieht man das Dillemma, da hier nur das LG Berlin urteilte:
Ob dagegen ein Ratenkredit vom Mieter bezahlt werden muß, soll keine Rolle spielen (LG Berlin (WM 1990, 206)). Tja.
In jedem Fall sollte der Mieter prüfen, ob er nicht Wohngeld erhält, wenn die Erhöhung kommt. Auskunft erteilt das zuständige Wohngeldamt.
Zuletzt kommen noch Härtegründe aus der persönlichen Sphäre des Mieters. Hohes Alter, Invalidität, Krankheit oder Schwangerschaft können dauernd oder vorübergehend der Duldung entgegenstehen. Der gesundheitlichen Unversehrtheit des Mieters gebührt in jedem Fall der Vorrang vor dem Modernisierungsinteresse des Vermieters.
c) Der Vermieter muß die Maßnamen und ihre Rechtsfolgen zwei Monate vor der Ausführung ankündigen
Dabei muß er schriftlich folgende Angaben machen:
Es ist dem Vermieter nicht gestattet diese Informationen lediglich mündlich oder in mehreren Portionen dem Mieter zukommen zu lassen. Es gilt der Grundsatz der Urkundeneinheit ("Alles in einem Dokument").
Art und Umfang kennt nur der Vermieter und daher muß er notfalls auch detailliert darstellen, welche Maßnahmen im einzelnen geplant sind (evtl. sogar mit Skizze).
Beginn und Dauer muß er wahrheitsgemäß nach dem Stand der derzeitigen Planung angeben. Der Beginn ist hierbei zeitlich zu präzisieren (Datum, Jahreswoche oder Monat); vage Angaben (im Sommer, bald, später, nächstes Frühjahr) reichen nicht.
Die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses muß nachvollziehbar (begrifflich wie rechnerisch) begründet sein, indem Kosten für die jeweiligen Baumaßnahmen und ggf. ein Verteilerschlüssel für die betroffenen Wohnungen angegeben werden. Ändern sich auch die Betriebskosten durch die Maßnahme so muß der Vermieter auch diese der Höhe nach abschätzen.
Ist der Mieter nicht einverstanden mit den Maßnamen, müsste diese aber Dulden, so kann er bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung folgt, für den Ablauf des nächsten Monats kündigen. Beispiel?
Beispiel 4. Die Ankündigung kommt am 24.Februar. Der Mieter kann bis zum 31.März kündigen. Die Kündigung gilt für den 30.April, gleichgültig, ob der Mieter direkt am 24.2. oder erst am 31.3. kündigt.
Ist die Kündigung wirksam geworden, so hat der Vermieter mit der Maßname bis zum Ablauf der Mietzeit zu warten. Lediglich Bagatellemaßnahmen berechtigen den Mieter nicht zu einer Kündigung. Diese liegen vor wenn beide der folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
Eine Einwirkung ist unerheblich, wenn sie nicht zur Minderung berechtigen würde.
Die Ankündigung kann natürlich auch schon früher erfolgen. Sollen mehrere getrennte Maßnahmen durchgeführt werden, so müssen für jede alle Angaben gemacht werden.
Was muß der Mieter nicht dulden?
Alles andere. Alles, was nicht ausdrücklich erlaubt ist.
Was ist noch zu beachten?
Der Mieter hat nach wie vor einen Erfüllungsanspruch und Gewährleistungsrechte. Während der Arbeiten kann duchaus der Grund für eine Minderung gegeben sein (z.B. Lärm, Schmutz u.ä.). Auch nachher kann eine Minderung geboten sein (z.B. verringerter Lichteinfall bei Einbau von Normfenstern, Funktionsunfähigkeit der Speisekammer, da nun Heizungsrohre durchgeführt sind oder verringerter Wohnwert eines verkleinerten Wohnzimmers).
Der Vermieter hat alle Schäden und nachteiligen Folgen, die mit der Maßnahme verbunden sind, zu beseitigen. Z.B.: Wiederherstellung der Anstriche, Tapeten, Beseitigung von Schmutz, ... Außerdem muß der Vermieter bei einer Modernisierung (nicht aber ohne Verschulden bei einer Instandsetzung {siehe Beispiel mit der Fensterscheibe}) auch für die von Handwerkern verursachten Schäden einstehen.
Ist die Maßnahme so mangelhaft erstellt worden, daß die Nachteile die Vorzüge weit überwiegen, oder stellt sie sich als gesundheitsgefährdend heraus, und eine Mängelbeseitigung ist nicht möglich, so kann der Mieter ausnahmsweise sogar die Beseitigung der Maßnahme fordern.
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