Wohnungsmakler

Der Wohnungsmakler

Bitte beachte die Warnung auf der Leitseite

Was ist ein Wohnungsmakler?

Ein Makler hilft Wohnungen an den Mieter zu bringen, wobei er u.U. die Rolle eines Verhandlungspartners übernimmt. Er kann Anzeigen in Zeitungen schalten und bei Besichtigungen und beim Mietvertragsabschluß zugegen sein.

Zumeist geschieht sein Handeln im Auftrag des Vermieters und auf Kosten des Mieters. Als Preis - genannt Provision, Courtage, Maklerlohn oder Maklergebühr - wird ein Vielfaches oder ein Bruchteil des späteren Mietzinses (Kaltmiete ohne gesondert abgerechnete Nebenkosten natürlich) gefordert. Dabei muß man zwei Sorten von Maklern unterscheiden:

Vermittlungsmakler
Nachweismakler

Der erstgenannte sorgt für die erfolgreiche Vermittlung einer Wohnung, der Nachweismakler liefert nur Adressen von Wohnungen, welche zur Vermietung anstehen. Das klingt nicht so verschieden, da der Vermittlungsmakler auch die Tätigkeit eines Nachweismaklers erbringt. Aber, während der letztere einem nur die Adresse einer mietbaren Wohnung bieten muß, um seinem Auftrag gerecht zu werden, muß der Vermittlungsmakler auch bei der Vermittlung aktiv tätig werden. So führt er häufig die Besichtigungen an Stelle des Vermieters durch, beantwortet alle Fragen und macht einen mit dem Vermieter bekannt.

Es ist durchaus möglich, durch den Nachweis eines Nachweismaklers an den vom eigentlichen Vermieter beauftragten Vermittlungsmakler zu geraten und nachher beide bezahlen zu müssen. Moral: Hände weg vom reinen Nachweismakler!

Wer bezahlt den Makler?

Der Vertragspartner. Zwar kann ein Maklervertrag auch konkludent (d.h. durch eindeutiges Handeln) zustande kommen, aber zumeist sichern sich die Makler schriftlich durch einen Auftragsschein ab. Dieser wird dann vor Benennung des Objektes auszufüllen sein. Dem Makler ist es nicht einmal verwehrt, sowohl mit dem Vermieter, als auch mit dem Mieter einen Maklervertrag zu schließen.

Ist erstmal ein Auftrag erteilt, dann muß auch gezahlt werden, immer vorrausgesetzt es kam auch zum Abschluß eines Mietvertrages. Die Höhe darf zwei Monatsmieten zzgl. MWSt nicht übersteigen (§3 Abs. 2 S. 1 WoVermG). Meistens ist die Courtage dann sofort nach Abschluß des Mietvertrages fällig. Bei der Berechnung des Maklerlohns müssen die Betriebs- und Nebenkosten, welche gesondert abgerechnet werden, unberücksichtigt bleiben.

Manchmal muß auch gezahlt werden, wenn kein Mietvertrag zustande gekommen ist. Dies geht aber nur bei entsprechender Vereinbarung und darf sich nur auf die nachweisbar entstandenen Kosten dieses Auftrages beziehen.

Genau aufpassen muß man noch, ob der Makler überhaupt als Makler auftreten darf, bzw. Maklerlohn dafür kassieren darf. Darum die nächste Frage:

Wann muß man den Makler nicht bezahlen?

Grundsätzlich darf der Makler nichts verlangen, wenn

er selber der Eigentümer oder Vermieter (oder Geschäftsführer der Eigentümergesellschaft) ist,
er mit dem Eigentümer oder Vermieter (oder Geschäftsführer der Eigentümergesellschaft) verheiratet ist,
er der Hausverwalter ist,
er sonstwie für Vermieter arbeitet (außer als Makler),
er nicht um Zustandekommen des Mietvertrages mitgewirkt hat.
er preisgebundenen Wohnraum (sog. Sozialwohnungen) feilbietet
er ein bestehendes Mietverhältnis ändert (z.B. verlängert)

Arbeitet der Makler für den Vermieter, so ist nur die wirtschaftliche Verbindung der beiden von Interesse (nicht etwa das Entgelt), den diese stört die unabhängige Stellung des Makler. So ist z.B. das Auftreten des Maklers als Verwalter, als Hausmeister oder nur als Reklamationsempfänger bereits in Einzelfällen ausreichend, einen Provisionsanspruch zu verneinen.

Eine bekannt (aber trotzdem untaugliche) Masche um am Maklerverbot vorbei zu kommen, ist es, sich als Vertreter des Makler auszugeben. Dadurch ergibt sich eine bizarre Situation: Der Hausverwalter tritt als Makler in Aktion, behauptet aber, für seinen Freund den richtigen Makler nur die Vertretung zu machen, da dieser kurzfristig verreisen mußte. Klappt natürlich nicht. Ist trotzdem verboten, weil mißbräuchliche Umgehung des Verbots (AG Frankfurt, WM 86, 257).

Außerdem darf ein Makler keinen Vorschuß verlangen (§2 Abs. 4 WoVermG).

Das sittenwidrige Kopplungsgeschäft

Es gibt auch schwarze Schafe unter den Maklern. Diese vereinbaren mit der reinen Maklertätigkeit noch eine andere Verpflichtung, z.B. irgendeine Ware zu beziehen oder eine Dienstleistung in Anspruch zu nehmen. Stichwort: "Ich besorge Ihnen eine günstige Wohnung, wenn Sie eine Lebensversicherung/Bausparvertrag/Zeitschriftenabo abschließen". Diese Vereinbarungen nennt man auch Kopplungsgeschäfte und sie sind sittenwidrig. Davon ausgenommen ist die Übernahme von Einrichtungsgegenständen des Vormieters.

Im Falle des Kopplungsgeschäft behält der Maklervertrag seine Gültigkeit, wogegen das Kopplungsgeschäft nichtig ist.

Was kann man machen, wenn man den Makler bezahlt hat, aber nicht hätte müssen?

Man fordert den Makler zur Rückzahlung auf. Der Anspruch verjährt nach vier Jahren beginnend mit dem Schluß des Jahres, in dem die Provision gezahlt wurde. Beispiel? Am 17.2.1997 zahlt Gutglaub E. seinem Vermieter eine Maklerprovision in Höhe von DM 11.498,85 (Sonderpreis von 9999,- zzgl. MWSt). Er hat nun bis zum 31.12.2001 Zeit, diesen Fehler zu erkennen und das Geld zurückzufordern.

Die Rückforderung selber sollte höflich formuliert, als Einschreiben mit Rückschein gesendet, den Makler auffordern, bis zum xx.xx.xxxx (genaues Datum ist wichtig!) den Betrag (auch angeben!) zurückzuerstatten (Bankverbindung nicht vergessen!). Natürlich sollte man ihm auch den Grund nennen. Klappt das nicht (Zahlung ist 3 Werktage danach noch immer nicht gutgeschrieben), empfiehlt sich das Aufsuchen eines Anwaltes.

Gute Bücher zum Thema:

Mietrecht von A-Z, dtv