Die Kaution

Die Mietkaution

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Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution oder Mietsicherheit ist eine Sicherheitsleistung des Mieters, die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis selbst und dem Abwicklungsverhältnis (d.h.der Beendigung des Mietverhältnisses) absichert und muß im Mietvertrag vereinbart werden. Diese Sicherheitsleistung kann z.B. als Verpfändung, als Sicherungseigentum, als Bürgschaft, durch Einrichtung eines Sparbuchs oder als Barkaution vereinbart werden.

Grenzen (für Wohnraummietverhältnisse):

Die Mietkaution darf das 3fache der Monatskaltmiete (also ohne NK, über die getrennt abgerechnet wird) nicht übersteigen.
Die Mietkaution ist zu verzinsen (mindestens wie eine Spareinlage mit gesetzlicher Kündigungsfrist). Ausnahme: Studenten- oder Jugendwohnheime.
Die Zinsen gehören dem Mieter, werden aber der Mietkaution zugeschlagen (d.h. keine Auszahlung).
Der Vermieter muß die Barkaution von seinem übrigen Vermögen getrennt halten.
Kautionen, die als Geldsumme zu entrichten sind (Sparbuch oder Barkaution), können in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen gezahlt werden.
Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen über den Höchstbetrag, die Berechnungsweise, Ratenzahlung, Verzinsung oder Anlage der Kaution sind nicht erlaubt.

Wann darf der Vermieter an die Kaution?

Der Vermieter darf sowohl während der Mietzeit als auch bei dessen Abwicklung unbestrittene Forderungen aus der Kaution begleichen.Während der Mietzeit kann er sogar verlangen, daß der Mieter die Kaution wieder auffüllt. Aber, das gilt nur, wenn die Forderung vom Mieter nicht bestritten wird, da die Kaution nicht dazu dienen soll, die Durchsetzung streitiger Ansprüche zu erleichtern, sondern nur unbestrittene Ansprüche abzusichern. Der Mieter ist vor Ablauf des Mietverhältnisses dagegen nicht berechtigt, den Vermieter wegen dessen Ansprüche auf die Kaution zu verweisen. Selbst dann nicht, wenn das Mietverhältniss kurz vor der Beendigung steht.

Wann muß die Kaution zurückgezahlt werden?

Der Mieter muß dem Vermieter eine angemessene Frist zugestehen, in der dieser Gelegenheit hat, zu prüfen, welche Ansprüche ihm noch aus dem Mietverhältnis zustehen. Eine längere Frist als 6 Monate sollte dem Vermieter in der Regel nicht zugebilligt werden (es gibt aber seltene Ausnahmen). Lediglich den dreifachen monatlichen Nebenkostenvorrauszahlungsbetrag kann er noch zurückhalten, bis er über die Nebenkosten abgerechnet hat. Dazu hat er allerdings in der Regel auch nur Zeit bis spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes.

Beispiel: Am 31.5.97 endet das Mietverhältnis. Am 1.1.98 wird die Kaution spätestens fällig. Bis auf einen kleinen Teil, der erst spätestens zum 1.1.99 fällig wird und ausschließlich noch nicht abgerechnete Nebenkosten vom 1.1.97 bis 31.5.97 abdecken soll. Auch hier kann man am 2.1.98 die Abrechnung bzw. die Rückzahlung des Restes verlangen.)

Wenn der Vermieter die Kaution nach 6 Monaten nicht zurückzahlt?

Die Juristen nennen das auch das "Auskehren der Kaution", was mich immer schmunzeln läßt. Nun, wie immer sollte man, so man denn noch überhaupt nichts vom Vermieter gehört hat, den Vermieter auffordern, die Kaution zurückzuzahlen bzw. zurückzugeben (bei Verpfändung etc.). Bedenken bei alledem sollte man, daß ein kurzes Telefonat möglicherweise viel schneller eine Klärung herbeiführt, als ein böser Brief - so oder so. Ein Aufforderungsschreiben soll den Vermieter dann in Verzug setzen und muß deshalb folgendes enthalten:

Eine eindeutige Bezeichnung des Mietverhältnisses (Mietvertrag vom ..., Mieter ..., Mietverhältnis endete am ...).
Die Höhe der gezahlten Kaution nebst den Zinsen (Info's kriegt man bei jeder Bank).
Eine eindeutige Frist zur Rückzahlung (hier ist das Datum eines Werktages gemeint!)
Eine Kontonummer nebst Bankleitzahl etc. um das Ziel etwaiger Zahlung zu bestimmen.

(Unser Anwahlt formulierte einmal sehr nett als Abschlußsatz unter der Zahlungsaufforderung: "Nach fruchtlosem Fristablauf ließen sich Weiterungen nicht mehr vermeiden.", womit er die nach fruchtlosem Ablauf erfolgte Klage meinte.)

Die Auswirkungen des neuen Mahnrechtes (gilt seit 1.5.2000) sind hier wohl eher gering. Insbesondere sind die Verzugszinsen nicht die Zinsen, die der Kaution, während sie sich beim Vermieter befindet, zugeschlagen werden. Jedoch die späteren Verzugszinsen sind viel höher, sollte es zur "Weiterung" kommen.

Nach dem dieser Zahlungstermin verstrichen ist und die Bank ausreichend Zeit hatte, eine Überweisung zu bearbeiten (bei der Postbank dauerte das schon mal 5 Tage), sollte man sich Gedanken machen, ob man einen Anwalt beauftragt. Natürlich kann man auch selbst einen Mahnbescheid erlassen, aber das ist nicht jedermans Ding und spätestens, wenn der Vermieter Widerspruch ankreuzt landet man doch beim Anwalt.

Sonstiges

Zu den Absurditäten des mietrechtlichen Alltags gehört zweifelsohne auch eine Vereinbarung im Mietvertrag, daß die Kaution unter bestimmten Bedingungen verfalle. Dies ist unzulässig (BGB §550a), weil eine Vertragsstrafe.

Außerdem ist eine Mietbürgschaft auch als Mietsicherheit zu verstehen, wenn sie denn vom Vermieter gefordert wird. Wird sie dagegen "freiwillig" angeboten, so kann trotzdem eine Kaution vereinbart werden.

Gute Bücher zum Thema:

Sternel Mietrecht (3.Auflage)