Was ist Minderung?

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Allgemein

Minderung im Mietrecht ist ein ganz einfacher Vorgang, bei dem der Mietzins dem Gebrauchswert der Mietsache nach unten angepaßt wird. BGB-Freaks finden es in §537. Was allerdings viele nicht wissen: es ist kein Gestaltungsrecht. Die Minderung tritt automatisch durch die geänderten Umstände ein, nicht etwa dadurch, daß man tatsächlich weniger zahlt. Man darf es ruhig als Anpassung der Miete an eine neue Ist-Beschaffenheit verstehen. Dabei darf natürlich nur die Kaltmiete gemindert werden!

Wann darf der Mieter mindern?

Immer dann, wenn der Ist-Wert vom Soll-Wert abweicht (Erklärung siehe unten). Es ist unerheblich, ob diese Umstände vom Vermieter beeinflußbar sind oder nicht. Allerdings ist es sehr wohl erheblich, ob man den Grund selbst herbeigeführt hat (also: Nicht erst die Türe eintreten und dann mindern. Das geht schief!). Auch ist es klar, daß, wenn man einen Umstand längere Zeit hinnimmt, nicht mehr deswegen mindern kann.

Schließlich, muß der Vermieter noch vom Minderungsgrund Kenntnis haben. Hat er den Grund zu verantworten oder muß er ihn kennen (konkret, nicht pauschal!), kann seine Kenntnis vorrausgesetzt werden (Vorsicht: Ankündigen ist immer besser!)

Was bringen Minderungstabellen mit Urteilen?

Vielfach werden Beispieltabellen mit Minderungen angeboten. In ihnen sind in großer Zahl Fälle von gerichtlich bestätigter Minderung aufgelistet. Leider gibt es keine Übertragbarkeit ähnlicher Fälle, da Mietprozesse vor dem Amtsgericht entschieden werden und jedes Amtsgericht selbst nach billigem Ermessen entscheidet. Aber auch im Amtsgericht des eigenen Wohnorts gibt es noch mehrere Richter...

Natürlich kommt man in einem ähnlichen Fall mit ähnlichen Begleitumständen zu ähnlichen Minderungen, aber zumeist sind die Begleitumstände eben doch anders. So läßt sich z.B. die Minderung von 15% bei Ausfall des Warmwasserboilers im Bad (AG München NJW-RR 91, 845) aus einer Tabelle des DMB nicht anwenden, wenn es zwei Bäder gibt.

Vielfach sind diese Urteile sogar tabelarisch aufgelistet, so daß gar keine Begleitumstände, welche zur Entscheidung geführt haben, angeführt werden. Die Richter hingegen mußten diese in der Urteilsbegründuing angeben.

Also, diese Urteile bringen wenig und man sollte sich nicht darauf verlassen.

Um wieviel darf der Mieter mindern?

Die Antwort auf diese Frage beinhaltet leider etwas Mathematik. Zunächst sollten einige Begriffe definieren werden:

Der Sollwert wird durch die objektive Gebrauchstauglichkeit der Mietsache bestimmt. Es ist der Zustand, wie es sein sollte, wenn kein Mangel vorliegt.
Der Istwert wird durch die Gebrachstauglichkeit der mangelhaften Mietsache bestimmt. Es ist immer der niedrigere von beiden.

Die Gebrauchstauglichkeit setzt sich aus Funktionswert und Gestaltungswert zusammen.
Der Funktionswert trifft eine Aussage über die Gebrauchs- und Betriebsfähigkeit, -sicherheit und -bereitschaft.
Der Gestaltungswert beruht auf den eher subjektiven Merkmalen der Wertschätzung wie räumlich-optischer Eindruck, Raumaufteilung, Farbe und verarbeitetes Material.

Beispiel 1. Ist im Bad der Warmwasserboiler defekt, kann man dort nicht mehr duschen oder baden. Das ist eine sehr starke funktionelle Beinträchtigung des Bades. Ein Feuchtigkeitsfleck an der Deckes des Bades wäre höchstens eine Unschönheit und beeinträchtigt den funktionellen Wert des Bades nicht.

Beispiel 2. Eine abgetrockneter Leckagefleck im Wohnzimmer ist eine sehr leichte Beeinträchtigung des Gestaltungswertes des Wohnzimmers. Ein abbröckeln der Decke wäre zusätzlich eine funktionelle Beeinträchtigung.

Um eine Beeinträchtigung irgendwie zu bemessen, schlägt ein Herr Kamphausen (Quelle: Sternel Mietrecht, 3.Auflage) folgende Wertminderungsskala vor:

Diese Tabelle kann als grober Anhaltspunkt genutzt werden, da besonders im Gestaltungswert eher subjektive Kriterien zählen. Die einzigen klaren Aussagen sind der erste und der letzte Wert. Doch wie berechnet sich der Sollwert?

Wir berechnen den Sollwert als Summe der Produkte aus Fläche eines Raumes und seines Nutzwertes. Hierbei gibt der Nutzwert an, wie stark ein Raum gemessen an den anderen genutzt wird. Das Wohnzimmer z.B. hat einen höheren Nutzwert als die Besenkammer, die Küche liegt wohl dazwischen. Ein Herr Aurnhammer (Quelle: Sternel Mietrecht, 3.Auflage) hat folgende Leitwerte für die Nutzungswerte vorgeschlagen:

Auch von diesen Werten kann abgewichen werden, da je nach Schnitt, Aufteilung und Nutzung der Wohnung (z.B. Wohnzimmer mit Kochnische) bei Bedarf Mischwerte Werte gebildet werden müssen.

Beispiel*. So wäre z.B. für eine gedachte 72qm 3-Zimmerwohnung mit einer Kaltmiete vom 600,00 DM:

Nehmen wir nun an, es wären einige Mängel vorhanden:

• An der Decke im Wohnzimmer befindet sich ein ca. 1qm großer abgetrockneter Leckagefleck. Macht den Raum unschön.
• Im Schlafzimmer ist eine Außenwand durchfeuchtet, die Tapeten halten dort kaum; Spak- und Schimmelpilzgefahr besteht.
• Im Bad ist der Warmwasserboiler ausgefallen, was nur den Funktionswert betrifft

Daraus ergibt sich folgende Ergänzung zu obiger Tabelle:

Nun gilt:

Istwert / Sollwert * Kaltmiete = Geminderte Kaltmiete

Also für unser Beispiel ist:

494/606 * 600,00 DM = 489,11 DM

Oder für die Minderung in Prozent:

Minderungswert / Sollwert = 112 / 606 = 18,5 %

* Quelle: Sternel: Mietrecht, 3.Auflage

Dauer der Minderung

Grundsätzlich gilt, daß nur so lange gemindert werden darf, wie die Beeinträchtigung andauert. Da die Berechnung der Minderung aber schon einen subjektiven Anteil und damit einen Streitpunkt enthält, macht eine kleine Rundung auch nichts mehr viel aus. Besteht die Beeinträchtigung nun für 20 Tage, so gilt es 20/30tel des Mietzinses zu mindern (im Beispiel 18,5 % von 400,00 DM), da an den anderen Tagen keine Beeinträchtigung vorlag.

Wie fein man den Zeitraum aufschlüsseln muß ist von der Gesamtdauer abhängig. Lange Störung, grobe Teilung, kurze Störung, feine Teilung.

Eine Störung von mehr als 3 Monaten wird sicherlich monatsweise (evtl. auch halbmonatsweise) zu betrachten sein, eine Störung von 15 oder 17 Tagen geht sicherlich als halber Monat durch, aber 6 Tage sind genau das, nämlich 6 Tage. Der Monat kann mit 30 Tagen angenommen werden.

Bewertung der Minderung

Minderungen von maximal 2% der Kaltmiete oder Beträgen von DM 20,- oder weniger sind sicherlich unerheblich. Minderungen dieser Art (so bis 5%) sollte man sich daher ernstlich überlegen, da hier meist mehr Ärger verursacht wird, als es Wert ist. Natürlich sollte man sich auch nicht davon abhalten lassen, wenn es wirklich beeinträchtigt.

Bedenken sollte man auch, daß die meisten Mietverträge eine fristlose Kündigung im Falle von erheblichen Mietrückständen (zwei Monatskaltmieten) vorsehen. Bei 25% Minderung und etwas gegenseitiger Sturheit ist das nach 8 Monaten erreicht.

Besondere Probleme und Situationen

Wenn der Vermieter alles ignoriert

Hier sollte man prüfen, ob die Kommunikationslinie gestört ist. Es ist durchaus vorstellbar, daß der Vermieter gar nichts mitbekommt. Sollte er zwar nicht, ist aber trotzdem möglich. Schließlich geht es nicht um das Geld, sondern um die Behebung eines Mangels. Auch hier ist ein Anwalt möglicherweise eine schärfere und damit bessere Instanz.

Wenn die Gesamtsumme der Beträge, um die gemindert wurde, zwei volle Monatskaltmieten erreicht, ist es dem Vermieter prinzipiell möglich, fristlos zu kündigen. Praktisch, und wir gehen hier von der Richtigkeit der Minderung aus, geht das natürlich nicht - die Minderung müsste schon völlig abwegig sein (BVerfG WM 89, 278). Trotzdem sollte, bevor es passiert, Anwalt konsultiert werden.

Wenn der Vermieter mit Klage oder Kündigung droht

Anwalt aufsuchen! Nur hier findet man entsprechenden Rat.

Wenn die Minderung nicht fruchtet

Es bliebe noch die Möglichkeit, Miete einzubehalten. Diese muß natürlich nachgezahlt werden, wenn der Mangel behoben wurde. Aber meistens auch hier: Anwalt aufsuchen! Nur hier findet man entsprechenden Rat.

Checkliste:

1. Ist der Mangel unerheblich? Lohnt es sich, dafür ein einvernehmliches Mietverhältnis zu riskieren? Ist ein Andauern des Mangels zu befürchten? Sagt der Vermieter Hilfe zu?
2. Ist der konkrete Mangel dem Vermieter bekannt? (Nicht nur pauschal, sondern genau diese Beeinträchtigung!)
3. Berechnung des Minderungswertes
4. Ist die Minderung unerheblich? Es lohnt sich nicht für ein paar Mark Fünfzig zu mindern!
5. Vermieter kontaktieren, mündlich über das Problem sprechen. Klare Aussage zur Lösung verlangen.
6. Minderung dem Vermieter schriftlich androhen. Hierbei eine ausreichende (und realistische!) Frist zur Behebung setzen (Tun Sie dies und das bis zum 31.12.1999, sonst werde ich die Miete ab dem 1.1.2000 um 15% mindern.)
7. Minderung durchführen, ab dem angekündigten Tag. Bei Mietvorrauszahlung (z.B. "Der Mieter ist verpflichtet die Miete bis zum Ablauf des dritten Werktags nach Monatsanfang an den Vermieter zu entrichten") kann der Minderungsbetrag von der Kaltmiete des nächsten Monats abgezogen werden (BGH ZMR 85, 403).
8. Solange mindern, bis der Mangel behoben ist oder das Mietverhältnis endet :-)

Gute Bücher zum Thema:

• Sternel Mietrecht (3.Auflage)
• DMB Miete kürzen - Wann&Wie?, Wohnungsmängel und Mietminderung
• Das Mieterlexikon

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