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Um nicht falsch verstanden zu werden, möchte ich zunächst folgendes feststellen:
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Zusammenfassung der Mietrechtsreform
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Um nicht falsch verstanden zu werden, möchte ich zunächst folgendes feststellen:
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Jahr um Jahr hinausgeschoben ist sie nun endlich gekommen - die Mietrechtsreform. Da es unter einer sozialdemokratischen Regierung zur Reform kam, sind die Änderungen tendenziell mieterfreundlicher, obwohl sich kaum wirklich große Unterschiede ergeben haben (Ausnahme vielleicht bezüglich der euen Kündigungsfristen und der Kappungsgrenze).
Unmter anderem sind folgende Änderungen seit 1.9.2001 in Kraft:
Ich möchte hier nocheinmal darauf hinweisen, daß die hier angeführte Liste der Änderungen weder garantiert vollständig, noch garantiert richtig ist. Es ist hinreichend schwer, die alte Fassung des Mietrechts mit der neuen zu vergleichen und daraus Schlüsse zu ziehen; selbst die Erklärungen des Rechtsausschuß von Bundestag und Bundesrat reichen hier nicht völlig. Zu guter Letzt waren auch die von mir zu Rate gezogegenen Quellen in Internet (Seiten diverser Anwaltskanzleien und Mietschutzvereinigungen) und Literatur weder vollständig, noch gänzlich korrekt. Ganz besonders sei in diesem Zusammenhang auf die Übergangsvorschriften für die Neuregelung hingewiesen, die hier nicht näher erläutert sind. Wer also zum neuen Recht Fragen hat, frage seinen Mieterschutzbund oder Anwalt, bitte jedoch nicht mich. Ich freue mich jedoch, Fehler und Versäumnisse hier zu korrigieren und wäre für eine Nachricht dankbar.
Bisher gab es im BGB noch keine Aussagen zur Abrechnung der Betriebskosten. Die Neuerung liegt in den Vorschriften der §§ 556 und 556a. Im einzelnen sind dies:
Auch im preisfreien Wohnraum gilt nun eine Ausschlußfrist von 12 Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode. Ist bis dahin schuldhaft nicht abgerechnet worden, verfällt der Anspruch seitens des Vermieters. Wird abgerechnet, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung Einwände dagegen erheben. Eine mietvertragliche Abänderung der obigen Neuregelungen zum Nachteil des Mieter ist unwirksam.
Gibt es keinen mietvertraglichen Umlageschlüssel, so gilt eine per se Umlage nach anteiliger Wohnfläche. Bei erfasstem Verbrauch (Wasseruhr) oder erfasster Verursachung ist entsprechend diesen Messungen abzurechnen. Auch hier ist eine Abänderung zu ungunsten des Mieters unwirksam.
Nur wenn es einvernehmlich vereinbart ist, kann eine Direktabrechnung noch erfolgen, sonst jedoch nicht mehr.
Erstmals ist auch der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit für die Betriebskosten gestgeschrieben (BGB § 556 III S. 1)
Die Neuregelung gilt erstmals für Abrechnungsperioden, die nach dem 1.9.2001 enden.
Geduldet werden müssen nun auch Modernisierungsmaßnahmen, die andere Energieformen als Heizenergie oder Wasser sparen. Im Gegenzug wurde der Kreis der vor unzumutbaren Härten geschützten Personen auf alle zum Haushalt gehörenden Personen erweitert (vorher nur die Familie). Die Ankündigungsfrist wird jedoch von zwei auf drei Monate verlängert. (BGB § 554)
Gleich der Duldung gilt nun auch die Erlaubnis der Umlage von jeglichen Energie oder Wasser einsparender Modernisierungen.(BGB § 559)
Die Anforderungen an die Ankündigung der Modernisierung werden gelockert, denn der Vermieter muß nun nur noch vorraussichtliche (das Wort ist hinzugekommen!) Angaben machen. (BGB § 554 Abs. 3)
Die Frist, mit der die Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung wirksam wird, beträgt nun drei Monate.(BGB § 559b)
Nachwievor ist eine vom Vermietervermögen getrennt angelegte Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist Basis der Mietkaution. Jedoch dürfen nun andere (abweichende) Anlageformen einvernehmlich vereinbart werden (vorher durfte der Mieter manchmal noch wählen). Zinsen gibt es jedoch nicht in Studenten und Jugendwohnheimen. Ansonsten erhöhen die Kapitalerträge die Mietsicherheit. (BGB § 551)
Bei Verkauf haftet der Erwerber nun auf jeden Fall für die Mietkaution. Erst wenn dieser nicht zahlen kann, haftet der alte Vermieter. (BGB § 566a)
Für alle fristlosen Kündigungen aus wichtigem Grund gilt nun, daß der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angegeben werden muß.(BGB § 569 IV)
Die erleichterte Kündigung für zum Dreifamilienhaus ausgebauten Zweifamilienhäusern gibt es nicht mehr (Übergangsfrist von 5 Jahren bis zum 31.8.2006).
Die Schonfrist zur Rückzahlung nach erfolgter(!) fristloser Kündigung des säumigen Mieters wird auf zwei Monate angehoben (vorher 1 Monat). Vorsicht bei ordentlichen Kündigungen. Da gilt etwas anderes.(BGB § 569 III 2)
Die Kündigungsfristen haben sich geändert. Für den Mieter von Wohnraum gilt nun unabhängig der Mietdauer eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Für den Vermieter gelten drei Monate bis zum 5. Jahr, sechs Monate bis zum 8. Jahr oder schließlich neun Monaten für die Zeiträume darüber. Die zwölfmonatige Kündigungsfrist wurde abgeschafft! (BGB § 573 c)
Achtung 1: Durch den BGH Entscheid 76/2003 vom 18.6.2003 (siehe beim BGH unter Entscheidungen) kippt die neue Regelung ein Stück weit zurück. Wurde im alten Mietvertrag (vor dem 1.9.2001) die damals geltende gesetzliche Regelung wortwörtlich oder sinngemäß wiedergegeben, so soll sie fortgelten.
Achtung 2: Mit Urteil vom 22. Dezember 2003 hat der BGH für Recht befunden (Aktenzeichen: VIII ZR 81/03), daß die (im beurteilten Fall handschriftliche) Vereinbarung der Mieter, für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichteten, nicht gegen BGB §573c Abs.4 verstößt und damit rechtens ist. ("Drum prüfe wer sich ewig bindet...")
Wegen der nun recht mieterfreundlichen Regelung entfällt das vormalige Sonderkündigungsrecht für bestimmte Berufsgruppen (Beamte, Soldaten, Geistliche).
Für möblierten Wohnraum, der Teil der Vermieterwohnung ist und nicht an eine Familie (auch Lebenspartnerschaft) vermietet wurde, muß die Kündigung spätestens am 15. des Vormonats ausgesprochen sein. (BGB § 573 c Abs. 3)
Der Vermieter muß bei einer Kündigung den Mieter schriftlich auf Form (schriftlich) und Frist eines Widerspruchs hingewiesen werden. (BGB § 568)
Die Sperrfristen für Vermieterkündigungen nach Verkauf (s.g. Wohnungsumwandlung) sind vereinheitlicht worden (BGB § 577a) und die Ersatzwohnregelung ist gestrichen worden. Je nach Landesgesetzen, die Gebiete mit knappem Wohnraum ausweisen, beträgt die Kündigungssperrfrist drei Jahre (normalfall) oder zehn Jahre (Gebiet mit knappem Wohnraum).
Die Sonderkündigungsfrist für Mieter nach einem abgelehnten Mieterhöhungsbegehren beträgt numehr einheitlich zwei Monate. (BGB § 561)
Der qualifizierte Mietspiegel wird zwingendes Begründungsmittel (muß vom Vermieter in jedem> Fall angegeben werden) im vorgerichtlichen Mieterhöhungsverfahren. Einzig, wenn über den Mietspiegel hinaus erhöht werden soll, so können Vergleichswohnungen bzw. Sachverständigengutachten vorgelegt werden (BGB § 558a). Als neue Begründungsmöglichkeit kommt neu die Mietdatenbank hinzu.
Die Klagefrist nach mieterseitiger Ablehnung eines Mieterhöhungsbegehrens verlängert sich auf drei Monate. Einzelne Mängel im Erhöhungsschreiben kann der Vermieter auch noch im Klageverfahren selber nachholen. (BGB § 558b)
Es gibt keine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten mehr (ehemals MHG § 5).
Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wird um weitere 10 % auf numehr 20% innerhalb von drei Jahren gesenkt. (BGB § 558 Abs. 3)
Auch eine Teilzustimmung zur Mieterhöhung ist nun möglich (BGB § 558 b I). Über den Rest kann der Vermieter, so er nicht darauf verzichtet, allerdings Zustimmungsklage erheben.
Wenn für den Zugang oder die behindertengerechte Nutzung der Mietsache Umbauten notwendig sind, so kann der Mieter diese nun vom Vermieter einfordern, so er ein berechtigtes Interesse hat, die berechtigten Interessen anderer Mieter berücksichtigt hat und ggf. (auf Verlangen des Vermieters) eine angemessene zusätzliche Mietsicherheit für den späteren Rückbau anbietet. (BGB § 554a)
Künftig droht dem Mieter kein Ausschluss der Minderung mehr, wenn er die volle Miete trotz Kenntnis des Mangels zahlt. Der Mieter muß dementsprechend keinen Vorbehalt mehr erklären. Jedoch verliert einen Teil seiner Gewährleistungsrechte, wenn er die Mägelanzeige schuldhaft unterläßt, es sei denn, der Vermieter hätte den Mangel ohnehin nicht abstellen können (BGB § 536 c II S. 2).
Der Mietzins ist nun laut Gesetzt (BGB § 556b) bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats (genauer gesagt: der Zeitabschnittene, nach denen der Mietzins bemessen ist - doch sind dies zuallermeist Monate) zu entrichten. Vorher galt noch das Ende des Bemessungszeitraumes. Dies war jedoch per Regelung im Mietvertrag üblicherweise bereits auf die nun gültige Regelung abgeändert.
Staffelmieten können nun für längere Zeiträume als zehn Jahre abgeschlossen werden. (BGB § 557a)
Wo vorher noch ein beliebiger Preisindex des Bundesamt für Statistik über die Lebenshaltungskosten als Basis dienen durfte, darf nun nur noch der "Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland" verwendet werden. Dafür gilt die ehemalige Zeitbegrenzung auf 10 Jahre nicht mehr. In Zukunft dürfen Indexmieten zeitlich unbeschränkt sein. (BGB § 557b)
Auch das Aufrechnen mit Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete kann nicht mehr vertraglich ausgeschlossen werden. Gleiches gilt für ein Zurückbehaltungsrecht. (BGB § 556b II)
Die "Höhe" einer Mieterhöhung muß nun nicht mehr ein fester Geldbetrag sein, sondern kann einvernehmlich festgesetzt werden - seien es Prozent oder Sachleistungen. (BGB § 557 I)
Endlich wurde auch die Möglichkeit geschaffen, nichteheliche Lebenspartner in den Mietvertrag eintreten zu lassen, wenn diese in einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten; das Geschlecht ist hierbei unerheblich. Der Vermieter hat jedoch eine einen Monat laufende Frist, aus wichtigem Grund außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen. (BGB § 563)
Treten statt Ehegatten, Lebenspartnern, Kindern o.ä. (Personen, die ggf ihren Lebensmittelpunkt in der Mietwohnung haben) die Erben des Mieters in das Mietverhältnis ein, so kann nun auch der Vermieter ohne Angabe von Gründen binnen eines Monats außerordentlich jedoch mit gesetzlicher Frist kündigen (BGB § 564).
Die Mieter muß sein Vorkaufsrecht nun explizit schriftlich ausüben (BGB § 577). Vorher war die Schriftform nicht zwingend.
Den einfachen (unqualifizierten) Zeitmietvertrag gibt es nicht mehr. Ein Mietvertrag kann nur noch auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wenn ein berechtigtes Interesse seitens des Vermieters vorliegt. Laut BGB § 575 gibt es da jedoch nur drei Gründe (siehe ebenda), welche außerem schriftlich im Mietvertrag ausgeführt sein müssen.
Alte Zeitmietverträge geniessen Bestandsschutz und gelten nach altem Recht weiter.
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